（报告出品方/作者：中信建投证券，竺劲，黄啸天）
1.海外发展历程：源于美国，遍布全球，全球总市值已超过2万亿
REITs起源于20世纪60年代的美国。年，美国国会通过了《税收改革法》，放松了对于房地产投资信托的诸多限制并给予REITs税收优惠，推动美国REITs市场在90年代飞速发展。在美国经验的带动下，比利时、巴西、加拿大及土耳其等国家相继引入REITs制度，实现了REITs在全球范围内的初步发展。20世纪90年代末，亚洲的新加坡、日本、韩国、中国台湾及中国香港等国家和地区陆续引入REITs制度。21世纪初，欧洲的法国、德国、意大利等国家开始陆续出台REITs相关法律法规，REITs市场版图不断扩张。随着REITs价值在全世界范围内得到认可，发展中国家也开始推出REITs制度，如南非、印度及越南。
截至年末，全球共有43个国家或地区出台了REITs制度，全球公募REITs市场的总市值已超过2万亿美元。各国和各地区的REITs制度均脱胎于美国REITs的规范制度，绝大部分出台时间集中在20世纪90年代之后。这一时期，因国际局势、区域争端以及各个地区的结构性问题，全球经济陷入巨大的衰退中，各国不动产价格指数持续走低，房价出现持续性或大幅度的下降。这一背景下，REITs成为帮助经济体摆脱低迷、走出危机的重要工具。
目前，美国是全球最为成熟的REITs市场，截至年底，在美国上市的REITs约有只，总市值规模约1.25万亿美元，占全球总市值的65.9%左右。其中权益型REITs占主导，产品共有只，市值达到1.22万亿美元。美国REITs覆盖12类资产，涉及工业、基础设施、自助仓储、住宅、办公楼及医疗健康物业等，占比前三的分别为基础设施类、住宅类及零售物业类。
澳洲、亚洲及欧洲的REITs市场也蓬勃发展，资产种类上以综合型、零售、购物中心及工业仓储为主。亚洲REITs最早在日本诞生（年），新加坡随后推出，也是亚洲第一个允许跨境资产发行REITs的国家。中国香港REITs起步于年，截至年末是亚洲市值规模第三大的市场。欧洲最早推出REITs的国家是荷兰（年），英国和法国的REITs市场发展速度最快，市场规模最大。
2.国内发展历程：政策框架基本成型，第二批REITs陆续报批中
2.1几经探索，公募型REITs终落地
随着REITs在全球蓬勃发展，尤其是香港地区在年推出《房地产投资信托基金守则》，REITs逐渐引起国内金融监管部门及金融机构的
