来源：金融界
作者：中泰证券周岳
分化的REITs——二季度公募REITs大盘点
在疫情冲击下，公募REITs的运营受到一定冲击，或对未来分红产生不利影响。本文对公募REITs二季度经营情况和市场表现进行梳理和分析，以供投资者参考。
截至年7月28日，前三批发行的12只公募REITs均已披露了二季度报告。在疫情影响下，年二季度交通基础设施、园区基础设施和仓储物流板块营业收入环比下滑，生态环保板块营收较为稳定，环比小幅上行。从二季度预期值（均为公募REITs募集说明书披露的预期值）完成情况来看，中航首钢绿能REIT、红土盐田港REIT、华安张江光大REIT和建信中关村REIT二季度营收完成率超过25％，上半年整体预期值完成情况较好，超过50％；高速公路板块二季度完成情况在15％-20％区间内，上半年整体完成进度不足50％；东吴苏园产业REIT二季度营收大幅下滑，二季度营收完成率最低，仅为8.44％，上半年整体完成率为37.55％。
净利润方面，高速公路板块环比大幅下滑，主要原因是高速公路相关成本费用比较刚性，在收入下滑的时候，相关成本费用并没有明显下降，板块上半年预期完成率较低。生态环保板块中，中航首钢绿能REIT的上半年净利润完成率超过％。产业园区和仓储物流板块整体上半年净利润完成率总体较好。EBITDA方面，高速公路类REITs的EBITDA环比下降较为明显，板块整体预期完成率较低，不足40％。生态环保类REITs的EBITDA环比有所增长。产业园区类项目中，除东吴苏园产业REIT受二季度租金减免影响较大，预期完成率较低，其余完成情况较好，上半年完成率均超过50％。仓储物流板块中，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT两只仓储物流REITs一二季度总体表现较好，EBITDA完成率超过全年预期的50％。
年上半年，公募REITs累计可供派息率大多超过2％。其中特许经营权类REITs累计可供派息率相对较高，但上半年特许经营权类REITs预期完成率均不足50％。产权类REITs累计可供派息率相对较低，但除东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT上半年累计可供分配金额完成率不足50％外，其余项目均完成情况均较好。
二季度以来，公募REITs市场表现分化较为明显，产业园区和仓储物流REITs虽然受疫情影响，收入环比有所下降，但投资者对于物业未来的增值空间仍然较为看好，总体保持上涨态势。生态环保REITs经营情况稳定，收入环比略有上升，分红率较高，是投资者较为偏好的品种之一，但二季度以来市场表现有所分化：中航首钢生物质REIT二季度以来小幅上涨，富国首创水务REIT因其投资者中基金公司及子公司专户占比较高，达42％，且其前期涨幅过高，机构兑现收益动机较强，二季度以来下跌幅度达17.84％，日均换手率最高，达2.20％。高速公路在疫情扰动下，收入环比均有所下滑，且车流量未来不确定性也较大，二季度以来，板块价格整体下跌。
相对上证指数涨跌幅方面，二季度部分公募REITs表现仍较为优异，但分化也较为明显，产业园区和仓储物流板块相对于上证指数表现较好，华安张江光大园REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT相对于上证指数的涨幅较高，分别为9.56％、8.01％和7.30％。高速公路板块整体表现不如上证指数。生态环保板块分化明显。
在疫情影响下，二季度公募REITs运营受到一定冲击，其中高速公路板块和产业园区板块受到的冲击更为明显，但基金层面可以通过相关应对措施化解疫情带来的不利影响，如降低管理费、申请补贴等。生态环保、仓储物流类项目受疫情冲击相对较小，经营稳定，但目前整体估值较高，部分项目进入调整阶段， 风险提示：1）资产证券化政策收紧；2）海外疫情超预期蔓延，国内经济失速下滑；3）房地产市场出现较大波动；4）国内税法等制度不利于REITs发展。
