来源：上海转型发布（siitad）
作者：夏雨
上海在建设“五个中心”和实施长三角一体化战略中，物流是基础性、支撑性的行业，其中，物流业的物理载体——仓储设施必不可少，这些设施在上海的空间布局是否合理、数量是否合适、结构等级是否合度等等，都直接关系到上海“五个中心”的建设，尤其是经济、贸易和航运中心建设的水平。这些能够在市场上流通、市场化经营使用的物流仓储设施（企业自用不进入市场的除外），从总体上看呈现以下几个特点：
具有相当规模如与周边几个城市相比，上海这类物流仓储总量为万平方米，苏州是万平方米，无锡为万平方米，嘉兴为万平方米，杭州有万平方米。上海人均物流仓储面积为1.8平方米，已接近纽约水平。
分布郊区化以人民广场为圆心，按照15公里、20公里、30公里、40公里和50公里的半径，分析结果是：在15~20公里之间超过万平方米；20~30公里之间约1万平方米；30~40公里之间约万平方米；40~50公里之间也有万平方米。总体看，上海的物流仓储设施已基本布局到外环线以外。
空置率较低如上海平均空置率为6.53%，苏州为6.81%，无锡为9.15%，嘉兴为8.27%，杭州为5.26%。杭州总量不到上海的1/4，所以空置率略低。在上海区域内，外高桥空置率最低，在2.6%~3.4%之间，临港最高，为10%~12.5%；其余地区介于两者之间。
三足鼎立格局物流仓储设施主要集中在上海的西北、西南和浦东三个片区，其中西北片区为万平方米，西南片区为万平方米，浦东为万平方米，包括外高桥万平方米，浦东机场97万平方米，临港万平方米。这三大片区约占上海物流仓储设施的70%。
存放货品结构变轻从存放在仓储中的货品结构看，日用快消品占25%，机械设备占23%，电子产品占16%，汽车配件占10%，这四类就占了74%。而传统的化工、钢木石材，则分别仅占3%和2%。由此可以看出，上海的产业结构、消费结构和物流结构正在发生变化。
货物流向特征明显从货物入库来源地与出库方向看，由本市区域入库的占51%，出库流入本市的占32%；由市外区域入库的占40%，出库流向市外的占53%；由境外方向入库的占9%，出库流向境外的占15%。
从中可以看出上海服务全国和经济国际化的程度在不断提高。其中，西北和西南片区主要面向长三角和国内各地，这两个片区仓储货物的进出特点为：由本市区域入库的占54%，出库流向本市的仅占14%；由市外区域入库的占45%，出库流向市外的占64%。
浦东片区则主要服务于国际贸易，包括保税物流、航空物流和口岸物流。如由本市区域入库的占38%，出库流入本市的仅占8%；由市外区域入库的占58%，出库流向市外的也只占8%；由境外区域入库的占4%，而出库流向境外的占89%，外向型的特点突出。
与此同时，数据表明，上海物流仓储设施还存在三大“短板”问题：
设施等级偏低按照高标库、普通库和厂房的分类标准，高标库仅占19%，标准库占22%，厂房则占59%。这三类等级的差异不仅体现在物理空间上和设施上，更主要体现在消防、环保等方面，出于成本、规划等各种因素考虑，厂房投入少、标准低、隐患大的问题十分普遍。
而纽约、洛杉矶这两个城市的高标库比重接近60%，相比之下，上海标准库、高标库的比例过低，已成为制约行业发展的“瓶颈”。如浦东片区高标库、普通库占80%，厂房只占20%；但在西北、西南片区，厂房分别占75%和65%；高标库则分别仅占10%和15%，已无法满足现在货物品种的仓储需求。
设施单体规模偏小目前万平方米体量中约有2个单体项目，其中小于1万平方米的占41%，1万~2万平方米的占26%，2万~4万平方米的占21%，4万平方米以上的仅12%，即2万平方米以下的超过2/3。从三类单体的平均面积看，高标库为平方米，普通库为平方米，而厂房仅为平方米。可见小、散、低标的问题比较明显。
专业化运营水准参差不齐在高标库运营方面，大型专业物流仓储设施开发商占48%，如普洛斯、嘉民、安博等；其余也均为终端物流用户和中小型物流开发运营企业；在普通库运营方面，基本也是各类物流用户、运营商和开发商。问题比较突出的集中在由厂房改造而来的仓储设施的运营，55%是原厂房业主，45%是各类工业地产的二房东，他们将厂房作为仓储用途进行市场租赁，普遍存在专业化水平低、管理水平低、单位产出率低和各类事故风险高的问题。
上述问题的存在，已明显制约了上海整体物流仓储设施及运营水平的提高。从目前物流发展的趋势看，一是由电子商务驱动的电商和快运快递仓储需求持续增长；二是生鲜食品对冷冻冷藏仓储设施需求急剧增长；三是跨境电商对跨境仓储设施需求快速增长。
这些都对仓储物流专业化、标准化和增值化服务提出了新的要求。如从高标准仓库租金的平均涨幅看，在过去的10年里，每年为5.3%，尤其是近两年涨幅达15%，已接近洛杉矶的水平，是东京的40%和香港的25%，表明高标准物流仓储设施建设的必要性、紧迫性和提升空间巨大。
从实际情况看，在外环之外的工业园区转型升级正日益迫切，除了向先进制造业纵向提升外，将一部分工业存量厂房土地用于现代物流的载体建设，也不失为一个有操作性的选择，因为大部分地处郊区的工业低效或闲置存量转型搞“文创园”、“科创园”是不太现实的。
但是，对已转型物流载体、并占仓储设施总量近60%的厂房，如何进行标准化改造、专业化运营、规模化建设、信息化整合；如何建立网络化、共享型仓储平台；如何推动智能分拣设备、物联网云平台、机器人、自动化立体仓等新技术的应用，这些，都是政府相关部门、物流行业和企业急需重视、研究和解决的问题。
推荐阅读
上半年工业土地市场概览京东成为全国地王
高新技术企业去哪儿拿地？这份政策清单帮你指路！
中部崛起十年，谁将站上新的价值高地？
↓阅读原文↓对接优质上海仓库！
