记录：从20个国家40年房价历史看房价与三代养一铺，年5月8日星期六。
80%以上城镇化率将接近极限，最多20年，中国的房子将彻底溢出，数量远远超过需求。近20国40年房价历史显示：未必如此，但我又说不太清楚。
短期：房住不炒，买房自住，听明白dang的话。
长期：持续研究，耐心等待狗头金。万一出现经济危机，ZF鼓励二套，北京房价租售比合理，我得快速进场打捞。
聚焦：北京的核心/次核心地段，非此不碰。
坚决回避：商办用房。
城镇化进程确实是中国房价的上涨的重要因素。不过发达国家几十年前就基本完成城镇化了，房价还是有挺大波动。
近40年，高度发达经济体的房价，依然是上涨，有9个国家没有达到历史最高点，但不是持续低迷，而且在缓慢上涨恢复中，这个趋势非常重要。以纽约为案例，超级核心城市的房价，涨幅更猛更快。
也就是年平均下来房产高于股票，但近35年平均是股票高于房产。一战前房产收益率平均而言高于股票，二战后股票收益率略高于房产，总体来看房产的收益率和股票接近（约年化7.5%），且波动性还远小于股票。
商业地产的契税是3%整。增值税附加是5.6%的税率。盈利部分20%，缴纳个人所得税。土地增值税，在30~60%之间，你赚的越多税率越高，土地增值税对投机客简直是绝杀。增值部分的税率就高达55.6%。如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。一个典型的风险归自己，收益归别人的投资标的。这就导致商业地产毫无炒作的可能性，没有任何投机价值。房产税的计算，是你买入价*0.8*1.2%，也就是你买入价的8折，每年缴纳1.2%的税率，注意是每年缴纳。
那为什么年之后就变成了三代养一铺？其中最主要的因素，是商业地产的大量供应。目前人均商业地产面积达到了2.5平米左右。而按照国际通用标准，人均商业面积的警戒线为1.2平米，人均2.5平米的数据明显过于饱和。
因此，现阶段商业地产的税负政策，绝不可能直接在住宅地产领域恢复，时机不成熟，贸然这么干会引出太大的乱子。
====以下摘要====
城镇化进程确实是中国房价的上涨的重要因素。不过发达国家几十年前就基本完成城镇化了，房价还是有挺大波动。
认为中国“年总城镇化率已经达到了60%。按欧美的标准，80%以上，城镇化率将接近极限，按此估算，最多20年，中国的房子将彻底溢出，数量远远超过需求。”“10年左右，可能拐点就会出现。”
城镇化进程确实是中国房价的上涨的重要因素。不过发达国家几十年前就基本完成城镇化了，房价还是有挺大波动。房价受经济增长、人口变迁、货币信贷等综合因素的影响，在各国都是个关系国计民生的重要问题。
近40年，高度发达经济体的房价，依然是上涨，有9个国家没有达到历史最高点，但不是持续低迷，而且在缓慢上涨恢复中，这个趋势非常重要。以纽约为案例，超级核心城市的房价，涨幅更猛更快。
这20个国家里，目前房价还没恢复到历史最高点的，有9个国家（第一类日本、韩国、南非、芬兰，第二类里的意大利、丹麦、荷兰、西班牙、爱尔兰）。
第一类是日本、韩国、南非、芬兰4国。日本、韩国在20世纪90年代初，南非、芬兰在年、年达到房价指数的历史最高点，目前都没有超过历史最高点。
第二类是美国、英国、意大利、西班牙、丹麦、荷兰、爱尔兰、新西兰等8国。美国在年，荷兰在年，其他6国都在年达到房价最高点，因次贷危机下降，新西兰、美国在年，丹麦、英国在年，西班牙、爱尔兰在年，荷兰在年达到危机后低点，而后回升。其中美、英、新3国目前已超过次贷危机前高点，5国尚未达到。这些国家看来受美国次贷危机影响较大，同频共振。
第三类是澳大利亚、加拿大、法国、比利时、挪威、瑞典6国。房价总体相对平稳持续上升。挪威在年、瑞典在年也经历过房价的下降和恢复性上升，后来就远超历史高点。澳大利亚等6国的房价收入比和房价趋势一致，逐渐上升。
第四类是德国和瑞士。房价经历过很长时间的缓慢下降，近年上升，创历史新高。
而且，房价走势在一国内各城市也会差异很大。人口和资源向大城市聚集，一般大城市价格上涨更快。如下图中年全美平均房价是年的4.75倍，而纽约房价是年的7.58倍。中国一线城市房价上涨也远高于二、三线城市。
也就是年平均下来房产高于股票，但近35年平均是股票高于房产。一战前房产收益率平均而言高于股票，二战后股票收益率略高于房产，总体来看房产的收益率和股票接近（约年化7.5%），且波动性还远小于股票。
本文分析了40年的数据。OscarJorda等（）的论文“TheRateofReturnonEverything-”分析了-年这年间16个发达国家的货币市场、国债、股票和房产回报。结论是各国平均收益率，房产股票国债货币市场。
-年这年间澳大利亚、意大利、西班牙、瑞士、英国、美国等7个国家是股票收益率高于房产，另外9个国家房产比股票收益率高。
也就是年平均下来房产高于股票，但近35年平均是股票高于房产。一战前房产收益率平均而言高于股票，二战后股票收益率略高于房产，总体来看房产的收益率和股票接近（约年化7.5%），且波动性还远小于股票。
因此，现阶段商业地产的税负政策，绝不可能直接在住宅地产领域恢复，时机不成熟，贸然这么干会引出太大的乱子。
购买一手房时，投资商业地产和住宅地产的区别不算大，但进行二手房交易的时候，区别可就太大了。当你购买了一套商业地产，不管是商铺还是写字楼，进行二手交易时需要承担的税费，都堪称是可怕。
住宅地产的契税，对于小户型有优惠，可以从3%优惠到1%。但商业地产的契税，是3%整，一分都不少，任何面积都是3%的契税。印花税，万分之五，对买卖双方收取，合计总房款的千分之一。不多，但住宅交易的印花税全免，为零。
增值税的计算办法，是你盈利/1.05*0.05。先除1.05，你可以认为是给你打了个折扣，但实际税率你可以认为就是增值部分的5%，加上一堆增值税附加什么的，合计是5.6%的税率。
你赚钱了，自然要缴纳个人所得税，天经地义没毛病。你盈利部分的20%，缴纳个人所得税，没问题吧。现在税率到了25.6%了。
没错，增值税是增值税，土地增值税是土地增值税，这两个不冲突，都得缴。土地增值税就恐怖了。其税率，在30~60%之间，你赚的越多税率越高。
这些税种只要恢复一小部分，对住宅的投机氛围就是致命的打击，尤其是那个可怕的土地增值税，对投机客简直是绝杀。
以上三项合在一起，增值部分的税率就高达55.6%。如果你当初买商业地产的价格特别便宜，买入价很低，那么你的最高税率可以达到85.6%。
如果你说发票丢了，无法计算最初的买入价。没事，国家无视你的成本，直接按你的卖出价计算，累计大概会收取你卖出价的34%左右。
这意味着哪怕房价翻倍，你都赚不到什么钱。如此高的二手交易税费，导致商业地产的投机买卖成了一个典型的风险归自己，收益归别人的投资标的。这就导致商业地产毫无炒作的可能性，没有任何投机价值。
除此之外，购买商业地产还有巨大的持有成本。但对商业地产的房产税早就开始了。房产税的计算，是你买入价*0.8*1.2%，也就是你买入价的8折，每年缴纳1.2%的税率，注意是每年缴纳。如果你不缴纳，国家也不催你。但是等你打算交易的时候，需要把你历年未缴纳的房产税及高额的滞纳金一并缴纳。
除此之外，还有物业费。住宅的物业费是很低的，一平米2块3块，还有1块的，但商业地产的物业费是很高的。你见过租金60元/平米/月，但物业费高达15元/平米/月的写字楼么？我见过，而且这样的写字楼很多。如果你租出去了，物业费由租户承担。但如果你租不出去，这个物业费是不可能免的，你需要自己承担，物业公司旱涝保收。
有很多人买了住宅后十年不住，甚至就一直毛坯放着，专等房价暴涨后发财。在商业地产领域，这是不可能的，购买商业地产的唯一目的就是出租，极其重视出租回报率，恨不能收房第二天就租出去。因此，商业地产领域做到了铺租不炒。
年，是商业地产辉煌的巅峰，那个年代最好的地一定给商业地产，开发商最先盖的房子，一定也是商业地产。不管是商铺还是写字楼，只要开盘，一瞬间就会被人抢光。不像现在，同一片小区里住宅都交房了，写字楼还得卖好几年才能清盘。那为什么年之后就变成了三代养一铺？其中最主要的因素，是商业地产的大量供应。
于是，在已经配置了很多商业地产的基础上，各大城市里的人均商业面积以一个很高的增速，远超过GDP的增速在增长，目前人均商业地产面积达到了2.5平米左右。而按照国际通用标准，人均商业面积的警戒线为1.2平米，人均2.5平米的数据明显过于饱和。
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