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8月3日，国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（文后附通知原文）。仓储物流等领域的基础设施在试点范围内。聚焦重点区域，优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。主要包括：仓储物流项目。收费公路、铁路、机场、港口项目。数据中心、人工智能、智能计算中心项目。5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目。智能交通、智慧能源、智慧城市项目等。鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。项目运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。市场对于REITs充满期待。中国的商业房地产和住宅类房地产，存量高达几百万亿元，是中国居民持有的主要资产类型，但是证券化程度较低。不动产的证券化市场潜力巨大。虽然在试点阶段，REITs的基础资产类别仅限于基础设施类资产，但是毕竟为后续房地产的证券化做出了重要铺垫。1国外REITs与中国版基础设施类RETIs由于国内当前对于REITs仍然存在误解，主要的误解是将美国RETIs当前的这种持有商业物业并且经营的模式，视为是REITs的固有模式。
国外REITs，发展至今，简单而言，就是一家从事房地产相关业务的免税实体。这个实体既可以是公司形式，也可以是信托形式。实际中以公司形式为主。公司的股份既可以上市公开交易，也可以不上市。在美国这种市场化程度比较高的金融体系里，上市或不上市并不关键。
理解国外REITs的核心是免税。可以说，国外的REITs是利益集团政治博弈的产物。
为了防范税收套利，即REITs将非房地产的业务也装入其中以避税，法规对REITs有很多限制。这些限制包括（内容引自翻译的《REITs：房地产投资信托基金》一书）：REITs必须分配至少90%的年度应税收入（资本利得除外）作为股息给其份额持有人。
REITs必须将其资产的75%投资于不动产、抵押贷款、其他REITs的份额、现金或是政府证券。
REITs必须从租金、抵押贷款利息、不动产物业出售实现的利得中获得总收入的至少75%。REITs的收益的95%的比例必须是从这些来源加上股息、利息及证券出售的利得中获得的。
REITs至少要有人以上的份额持有人，并且集中在任意5人或更少人手中的现存份额必须小于50%。这一规则，主要是防止有些公司通过REITs来持有本来直接持有的商业物业，以避税。
美国的REITs发展经历了从抵押型REITs主导的市场向当前的权益型REITs主导的市场的转型阶段。
抵押型REITs的业务就是REITs向房地产公司发放抵押贷款，并且收取利息。
权益型REITs的业务就是持有商业物业并且经营管理收取租金管理费。
最近发现REITs史上一个比较有意思的事件，就是索罗斯自立门户成立对冲基金之后，第一次成名之战，就是利用反身性原理预测了REITs的行业发展并且在此中先买多后卖空，大赚特赚。
如果从REITs的业务而不是免税的角度来分析，中国的房地产信托、中国的大部分房地产企业以及房地产基金，都是一种特定的REITs。国内和美国当前主流的权益型REITs，最为接近的就是像美凯龙、小商品城等以持有商业物业并且经营为主业的上市公司，这些公司被同花顺软件分类为“商业物业经营”类公司。
真要推行商业不动产的证券化，或是让普通投资者参与商业不动产的投资机遇，最简捷的办法就是放开“商业物业经营”类上市公司的权益融资，通过增发股份购买商业物业。这种模式不要求任何产品和制度的创新。何以行不通？读者们可以思考一下，问题到底在哪里？
2基础设施类REITs的交易架构与操作细节从操作细则来看，一言以毕之，中国版的基础设施类REITs，就是基础设施类公司的股权简易版IPO。只不过公开发行并且上市的目标对像，由公司股权变成基金份额。这可以视为是现代金融工程的“特定合成手法”的运用。其中，基金份额持有人相当于股民、基金公司相当于是经营管理层。
1?公募REITs的交易结构图及说明
国内基础设施REITs的交易结构如下图所示：
针对该交易结构图进行简要说明。
1）基金公司或证券公司（有的证券公司也有公募基金的业务资质）发起设立并且管理公募基金，公募基金可以面向大众募集资金，但是是封闭式的，中间不能赎回，可以申请在交易所挂牌上市流通。
2）公募基金的资金80%投资资产支持证券。资产支持证券是由基金公司或证券公司同一控制的主体来发行设立和管理的，比如说基金子公司。其余20%的资金投资有限制，只能投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具。
3）资产支持证券持有项目公司%的股权。项目公司持有并且运营基础设施。基础设施通过为使用者提供服务，获得市场化收入。项目公司需将90%的可分配利润用于分配给基金投资者。
4）操作过程中，还需要有保荐资格的证券公司对基础设施进行尽调并且出具财务顾问报告、律师对基础设施相关的事项出具法律意见书、会计事务所对基础设施进行财务审计。
5）基金公司可以将项目公司的运营外包给符合条件的第三方主体，但是负有法律上的责任，并且不得因此外包而免除。
2?基础设施的类型及要求
可以进行这类操作的基础设施包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施,产业园区等其他基础设施,不含住宅和商业地产。这些基础设施必须满足以下条件：
原始权益人享有完全所有权或特许经营权,不存在经济或法律纠纷和他项权利设定;
原始权益人企业信用稳健、内部控制健全,最近3年无重大违法违规行为;
经营3年以上,已产生持续、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好增长潜力;
现金流来源具备较高分散度,且主要由市场化运营产生,不依赖第三方补贴等非经常性收入。
3REITs的价值与意义：解决基础设施投融资及PPP项目落地难问题之前的以资产支持证券为工具的私募类REITs，之所以很难有大的发展空间，是因为产品私募从而流动性较差。由于权益类产品无到期期限，从而高度依赖流动性，这使得很多资产支持证券产品都是固定收益类产品。
中国的这种产品包括所有类型的固定收益产品，发展过程中面临的最大问题，不在于技术操作层面，而在于中国有一个最为强大的竞争对手和竞争产品，宇宙级商业银行的贷款！在银行业“金融脱媒”之前，权益类产品才是资本市场的比较优势领域。
之所以说是简易版IPO，是因为我们可以看到IPO涉及的相关主体都全部在列。项目公司的股权通过两层的特殊目的载体，实现了公开上市流通。并且和普通公募基金所不同的是，基础设施类REITs基金在获得基金投资者的同意之下，可以进行基础设施基金扩募或是进行基础设施项目的购入或出售。基金扩募类似于增发股票、础设施项目的购入或出售则相当于重大资产重组。
这一制度设计，给予了基金管理人较大类似于上市公司董事会和管理层的决策权力，相比之前资产支持证券基本上是静态的基础资产的证券化，有重大差别。这使得公募基金的民事行为能力，可以达到上市公司的水平高度。至于多了项目公司这一层的架构，并不会产生作何实质影响。因为很多上市公司，母公司自身也不开展业务，而是利用控股子公司来开展业务。
中国版REITs有了这种特征和能力，很多商业模式可以围绕其开展。比较典型的就是一二级套利。
比如：一些从事PPP业务的公司，可以先用自有资金建设项目，等待项目能够产生稳定现金流之后，再出售给REITs。REITs则通过扩募基金份额解决资金问题。这解决当前PPP项目的退出难问题，由此形成完整的产业链。作者之前制作的基础设施融资视频课程中，专门探讨过PPP利用这种方式退出的问题。有兴趣者可以 智慧物流空间是住建部智慧物流学组 智慧物流空间致力于探索和传播全世界智慧物流相关技术、发展模式、前沿研究、先进经验，为广大智慧物流参与者提供一个交流、分享、学习、研究的共享社区。
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