导读：随着参与者的增加，以及资本助推，国内物流地产行业格局未来三五年内将发生重大变化，新的市场格局及地位也将随之确立。
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qaii.ac.cn行业概况
1、未来优质物流仓储设施增长空间巨大
中国主要城市非自用中高标准物流设施存量累计仅约万平米，人均面积不到0.平米，而美国高标准物流设施总存量约为3.7亿平米，折合人均面积达1.17平米。
我国优质物流设施60%位于一线城市，随着电商和第三方物流业务向二三线城市密集渗透，未来优质现代物流仓储增长空间巨大。
2、土地成物流地产行业最大门槛，且获取难度越来越大
下降原因：物流用地价格偏低，对地方政府土地财政收入有限；仓储用地经济效益和税收贡献较少；仓储业提供就业岗位相对较少；物流仓储用地的投资强度较小。因而从供求端来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重，以北京为例，其在-年仓储物流用地的供应占比从19%下降至8.7%。因此，未来物流地产竞争的焦点将逐步转移至二手土地的开发利用上。
3、租金仍处于持续上涨通道，物流地产投资回报率较其他类型地产更高
分区域来看，目前我国优质物流仓储布局以长三角、珠三角及渤海湾等传统公路路网及物流设施相对发达的区域为主，正在向二三线城市扩展。一线城市由于需求旺盛、供应稀缺，租金涨幅高于二线城市，但是由于拿地成本走高，目前从回报稍逊二线城市。但考虑到一线城市电商和第三方物流业务更为稳定，空置率低，产业布局比较成熟，一线城市仍更具投资吸引力。
根据CBRE的统计报告，从投资回报上看，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6-8%，进高于要高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%。而且商业地产由于标准化低，证券化难度更大，物流地产更受到海外基金和长期投资者的青睐。另一方面，随着核心城市中心不断外扩，一些早期低价获取仓储用地由于土地用途变更，地价可能出现爆炸式增长，也能给相关企业带来丰厚收益。
盈利模式
1、租金
租金收入是物流地产主流的收入方式，租金收入主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用以及停车场收费等，其中仓库的租赁费用是租金的主要来源；
从目前现代化仓储设施的租金角度看，租金收入增长较为稳定。我们统计了普洛斯中国区相同物业租金增长情况，可以看出，从财年到2财年，相同物业的租金年增长基本在4%以上；
物流地产项目需要通过不断扩大项目数量与规模来获得更高收入，收入稳定但投资回报期长。
2、增值服务：服务费用+金融服务
平安证券的一份针对国内物流地产收入来源的调研显示：
%的物流园区会把仓库租金纳入收入范围。
大部分物流园区（66%左右）会把各种增值服务、配套设施租金以及管理费等纳入收入范围。
仅有27%的物流园区会把土地增值纳入收入范围。
3、土地增值：标准不一
对于一般物流园区，土地增值收入并没有成为主要收入来源。从国内物流园区收入结构可以看见，仅有27%的园区将土地增值收入作为收入来源。也即公司并未将这部分收入计入核算，没有定期计入公允价值，例如上市公司深基地（宝湾物流）的报表中就从未调整过物业公允价值。
普洛斯则从项目立项时就开始考虑投资后的土地和物业增值情况，并将其作为收入的重要组成部分（见下表）。从普洛斯的角度来看，因为其运营模式需要将其资产不断注入REITs获得持续融资能力，将土地增值收入可视化可以获得更靓丽的报表与投资回报率，在快速发展阶段显然是较为合理的方式。
虽然其他物流园区与普洛斯相比在地点选择与入驻客户质量上较差距，但土地增值在工业用地政策依然较紧的现在依然可观。
竞争格局
现有格局：以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。其中普洛斯于目前在全国拥有个园区，建成物业近万平米，规模占据近乎垄断地位。
市场吸引了更多的新参与者：1）以阿里菜鸟物流、京东、1号店等电商企业；2）万科、绿地等传统房地产商转型物流地产开发商；3）以平安不动产为代表的险资；4）以TCL、中储股份等传统工商贸企业盘活存量工业工地而进去物流地产行业。
未来趋势：随着参与者的增加，以及资本助推，国内物流地产行业格局未来三五年内将发生重大变化，新的市场格局及地位也将随之确立。
资料来源：战略发展部根据公开资料整理
发展趋势及投资分析
1、物流地产渐成资本追逐热点
我们统计了近几年物流地产行业部分的投融资案例，可以发现：
越来越多的产业资本和投资基金鐜悺閰兒涔宠啅瀹濆疂鐧界櫆椋庤兘娌诲ソ鍚?
