一、消费者价格指数(CPI)构成
消费者价格指数(CPI)是一种衡量标准，用于检查一篮子消费品和服务的加权平均价格，如交通、食品和医疗保健。它是通过对预定商品篮子中的每个项目进行价格变动并取平均值来计算的。消费物价指数的变化用于评估与生活费用相关的价格变化。消费物价指数是确定通货膨胀或通货紧缩时期最常用的统计数据之一。
根据国家统计调查制度的规定，消费价格调查涵盖食品、烟草、酒精、衣物、住房，日用品和服务、交通和通讯、教育、文化和娱乐，医疗，消费的其他用品和服务，按全国城乡居民分类商品和服务价格大致分为个基本类别。虽然它确实衡量了零售商品和消费者支付的其他商品的价格变化，但它不包括储蓄和投资等东西，通常可以排除外国游客的支出。
几年来，关于消费物价指数是高估还是低估通货膨胀，如何衡量它，以及它是否是通货膨胀的适当代表，一直存在争议。这一争论的主要原因之一是经济学家们对如何衡量通货膨胀有不同的看法。
一些人认为，消费物价指数未能反映价格的地区差异，以及特定群体的不同购买模式。例如，与生活在农村或郊区的人相比，生活在北京或上海等昂贵地区的城市人可能有显著不同的消费模式。对消费物价指数的另一个常见批评是，它低估了通货膨胀率，未能充分反映某些类型的支出。
例如，消费物价指数包括自付医疗费用，但不完全反映保险公司和政府医疗保健计划承担的医疗费用部分，同时从上面定义可以看出，CPI是不包含房地产和金融资产价格的。自二零零一年以来，根据统计系统的要求，我国的CPI每5年经历一个基准期轮换。最近的时间是二零一六年1月，二零一五年被用作新一轮比较的基准期。
前三轮的基期为二零零零年，二零零五年和二零一零年。CPI构成不是一成不变的，二零一六年基期轮换时，统计局对CPI口径和各类占比权重进行了调整，其实也不是五年变动一次，部分分项可能是动态调整的，只不过大体在一个很窄的区间调整，没有大的变动。
二、消费者价格指数(CPI)影响因素
有很多因素会影响CPI，一般来说，它可以分为两个层次：微观和宏观。从微观上讲，它可以分为食品和非食品。从宏观经济角度分析影响CPI的因素，包括货币政策、反映国内外需求的经济增长以及生产资料价格的传导。微观上食品是决定CPI趋势的主要因素。猪肉和新鲜蔬菜（新鲜水果）由于其高波动性和高个体权重而成为食品中的主要影响因素。因此，对CPI走势的判断重点仍应落在“一肉两菜”上。
从历史的角度来看，原油价格和价格指数往往显示出一定的正相关性。主要原因是，如果以需求为导向的原油价格上涨，通常就意味着国际经济形势的改善，经济增长和价格指数的上涨。但是，在某些阶段也存在偏差。
主要原因是：原油成品油运输成本链，国际石油价格的变化首先导致国内原油价格的变化，然后直接影响能源石油和天然气产品（如成品油和天然气)的价格，从而影响了我国航空、航运、铁路、公路和其他运输行业的服务价格，玻璃、钢铁、发电厂等石油工业产品的出厂价格以及居民用气价格，最终这些影响将在价格的变化中反映出来。另一途径是消费品，这种传播路径具有时滞，这也取决于我国目前的石油定价机制。
对CPI的主要影响是通过运输和通讯，运输燃料和水电燃料等子项目。价格水平的变化本质上是货币行为。在正常情况下（除了进口通胀），只有在流动性仍然足够的情况下，CPI才会大幅增长。这也是需求驱动的通货膨胀的普遍表现。
从历史的角度来看，自一九九六年以来，CPI的价格在四个时间段内一直保持在3.0%以上：一九九六年1月至一九九七年4月，二零零四年4月至二零零五年3月以及二零零七年3月至二零零八年11月以及二零一一年6月至二零一二年5月。在这四个时期中的三个时期，高CPI伴随着M2的急剧反弹。
除了宽松的货币政策外，CPI上涨的另一个前提条件是经济繁荣的复苏。除了特殊的进口通货膨胀外，典型的高CPI主要是由于需求方面的增强。从历史经验中还可以看出，四个时期的高CPI伴随着GDP相对较高的水平，而需求的反弹导致了大多数产品价格的反弹。
因此，这是确定CPI是否可以上升的第一步。第二个条件是观察经济是否正在蓬勃发展以及GDP是否很高。除了充足的资本和经济复苏这两个因素外，以需求为导向的高CPI也需要平稳地传递价格。
三、通货膨胀对房价的影响机制
研究房地产投资抵御通货膨胀的能力，就是分析通货膨胀对房地产投资收益的影响程度。从市场角度看，通货膨胀将影响房地产市场的总供应和总需求。同时，政府为保持经济健康发展而进行的相关政策调整，也将影响房价走势。一般而言，通货膨胀可以通过成本效应、收入效应和银行信贷效应等渠道对房价产生影响。
第一，是房地产的成本效应。在短期内，通货膨胀将增加房地产业的总成本。房地产公司将通过提高住房价格来弥补通货膨胀带来的损失。价格上涨最终将由消费者承担，而对于消费者而言，短期住房价格上涨将使住房购买需求下降，因此，短期通货膨胀对房地产需求的影响有两个相反的影响。
从长远来看，通货膨胀将增加房地产开发成本。房地产商会将调整发展步伐，以控制成本的快速增长，这将减少房地产的供应。但是，消费者对购房的长期刚性需求不会发生明显变化。对房地产的投资需求消费者需求和消费者需求都会提高房价。在没有房地产市场政策限制的情况下，长期通胀将推动房价上涨。
第二，收入效应。一方面，通货膨胀增加了居民的名义收入并增加了居民的名义购买力。由于市场对房地产的刚性需求，居民的消费能力增加，同时房地产购买需求增加。另一方面，持续的通货膨胀将导致实际利率逐渐下降，这对购买贷款的居民有利，这也将增加通过贷款渠道购买房屋的需求。两种方法都将促进房价上涨。
第三，银行信贷效应。通货膨胀率的不健康上升将对实体经济产生负面影响，这需要相关政策来调节通货膨胀，这将对宏观货币供应和利率产生相关影响。由于房地产开发商的发展资金来源相对单一，因此，如果银行信贷融资受到限制，资金来源的限制将限制他们向市场提供房地产的能力。如果银行信贷效应提高了抵押贷款利率，也将增加居民的抵押压力，这将在一定程度上削弱他们的住房需求。这些房地产市场的供求变化最终将影响房价反映的趋势。
第四，货币错觉理论。货币错觉理论认为，在长期处于低通胀状态的经济环境中，投资者将根据习惯和历史通胀率自动调整资产的名义和实际收益率，并根据意外的通胀率进行调整。这样，随着名义资产收益率的提高，投资者会认为这是实际收入的增加，因此他们将对资产价格进行调整，即提高资产价格。
在经历长期通货膨胀的经济环境中，投资者将根据习惯和历史通货膨胀自动调整名义收益率和资产的真实收益率。这样，通货膨胀不会增加资产的实际回报水平，因此通货膨胀不能提高地产的实际价格水平。
相反，投资者可以使用增加的名义收益率作为实际折现率来计算地产价格，但反而可能导致地产价格下跌。只有通货膨胀能够长期刺激经济增长并增加地产的基本价值，通货膨胀和地产之间才会有正相关关系。在随后的研究中也使用了该理论来解释房地产价格和通货膨胀之间的关系。
第五，税收的影响。通货膨胀引起的住房市场抵押贷款名义利息的增加可以抵消个人所得税。因此，他们认为，尽管抵押贷款利率的提高将通过减少住房需求而降低房地产价格，但名义利率的提高也将降低个人所得税。此外，名义利率的提高将增加名义资本收益，从而导致交易产生资本收益税。
因此，如果边际税率足够高，由通货膨胀引起的两种税收影响将抵消名义抵押贷款利率上升引起的房地产需求下降。它可以延迟房地产的资本化并减少房地产的交易量，保持房地产资产的价值。
