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下周一（5月31日），首批9只公募REITs基金即将发行，预计募资超过亿，发行周期基本只有2~3天，足见其火爆程度，而且首批REITs的战略配售比例很高，都超过50%，最高的甚至接近80%，留给普通投资者的份额较少。
REITs基金投资于不动产，以获取不动产日常经营收益和增值收益为主，且收益的90%以上都会用于分配，且相关文件规定，基金的未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，最高的则达到了12.5%。
REITs基金在分类上属于权益性基金，但是风险低于股票型基金，高于债券型基金，且与传统的股票和债券资产关联性较低。
REITs基金适合风险偏好适中，希望长期获得较为稳定收入的投资者，不过作为首批试点的REITs，前期场内交易价格也可能会有较大波动。
此次首批9只公募REITs中，招行托管了其中7只，其余两只分别由工行也兴业银行托管，足见招行在REITs条线上的布局之深。
聪明投资者深挖了首批9只REITs基金的招募说明书，将它们背后投向的资产情况和相关行业情况进行了整理，并用更加直观的图标呈现了一些关键指标，供大家参考。
全球总市值超过2万亿美元
REITs基金是什么？
正文开始前，还是先简单介绍一下REITs基金，REITs的全称是RalEstatInvstmntTrusts，即不动产投资信托基金，前言中已经提到，它是一种投资于不动产，以获取不动产日常经营收益和增值收益的标准化金融产品。
REITs是一种不动产证券化的方式，将流动性较低的不动产资产，直接转化为资本市场上的证券资产，公募REITs作为公募基金的一种，拥有其他公募基金的主要特征，包括较低的投资门槛；可在二级市场公开交易以及专业化管理等。
但与常见的证券投资基金相比，REITs基金又有很大的不同，除了底层资产主要为不动产、收入来源为经营和增值收益之外，其分红比例也比一般基金高得多，通常为90%；另外对于资产管理端来说，利用REITs也可以起到降低税负的作用。
REITs基金起源于年代的美国，年由日本率先引入亚洲市场，截至年，全球已有42个国家和地区出台了REITs制度，公募REITs总市值超过2万亿美元（资料来源：NAREIT、EPRA）。
REITs按法律载体分为公司型和契约型两种，亚洲市场主要以契约型为主，国内的REITs基金也不例外，其交易架构如下图所示——
资料来源：《中国REITs市场建设》
国内首批公募REITs背后的资产
两家污染治理、三家产业园、两家仓储物流、两条收费公路
首批公募REITs基金的投资标的主要包括产业园、收费公路、仓储物流和市政设施（污染治理）四大类，详细信息如下表所示——
首批公募REITs基金基本情况；注：封闭期仅针对场外份额，场内份额可上市交易随时买卖
首批公募REITs基金前两年现金分配情况
资料来源：Wind、基金招募说明书、基金份额发售公告
一、污染治理
1、中航首钢生物质REIT（）
中航首钢生物质REIT的资产范围包括生物质能源项目、餐厨项目及残渣暂存场项目。
其中生物质能源项目占地6.99万平方米，以焚烧厂、沼气发电厂等为主，每日可焚烧生活垃圾0吨；
首钢生物质能源项目；图片来源：首钢集团
